碧桂园服务投资的长城物业改道港股IPO 第三方属性和物业费偏低或影响估值© Reuters. 碧桂园服务投资的长城物业改道港股IPO 第三方属性和物业费偏低或影响估值

财联社(深圳,记者 杨依依)讯,国内最大的独立第三方物业公司长城物业,于近日向港交所递交了招股书。

公开资料显示,长城物业于1993年在深圳成立,起初是房地产公司长城地产(现今的中洲控股)的房产管理部,后通过一系列增值和公司制改造,成为独立的物业公司。

招股书显示,目前长城物业由熙城睿家、熙城睿和、熙城睿丰、熙城睿盈、熙城睿安、中洲资本及碧桂园服务分别持股约20.70%、18.50%、11.85%、8.95%、6.5%、18.22%及15.28%。前四家的四名普通合伙人成为长城物业的最终控股股东:马兴文、陈耀忠(长城物业董事会主席)、梁志军、吕雨华。

于2021年3月15日,最终控股股东签署一致行动协议,确定彼等通过担任熙城睿丰、熙城睿和、熙城睿家、熙城睿盈及未来最终控股股东控制的其他实体普通合伙人或有限合伙人(视情况而定)成为并继续为一致行动人士。截至目前,持股15.28%的碧桂园服务入股为纯财务投资,暂未派驻管理人员入驻。

长城物业曾在2017年官宣筹谋A股上市,同时期筹划上市的还有南都物业(603506.SH),南都物业于2018年2月成功登陆A股。长城物业与南都物业类似,对单一房地产公司依赖并不高。

对于长城物业选择改道港股,协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向财联社记者分析:“或许是认为A股IPO的希望比较渺茫。”

长城物业招股书显示,截至2018年、2019年、2020年及2021年3月31日,其在管建筑面积分别为8440万平方米、1.014亿平方米、1.094亿平方米及1.146亿平方米;收入分别为24.043亿元、28.103亿元、30.356亿元、7.838亿元。

长城物业2020年的在管面积和收入均大于南都物业,不过时过境迁,分析认为,当前物业行业的估值逻辑已经从偏向是否具备较高独立性,变为是否背靠大型房企。

“目前物业公司估值分化有两个逻辑,第一个是管理面积够不够大,越大,市场价值越高;第二个逻辑是这家物业公司后面有没有大的地产公司支撑,比如TOP10或TOP15的房企,市场就会预计每年有几千万平方米的面积转交给物业公司,我们看现在估值比较高的都符合这两个逻辑。”阳光控股执行董事吴建斌曾在一次媒体采访中表示。

“如果从行业逻辑看,目前有母公司支持和有外拓能力的企业一般比独立第三方竞争力更强,估值也更高。”一家港资券商分析师对财联社记者说。

值得注意的是,长城物业的物业管理费不仅远低于南都物业,而且远低于行业平均水平。

长城物业招股书披露,于2018年、2019年、2020年以及截至2021年3月31日止三个月,其平均物业管理费分别为约1.9元/平方米/月、1.8元/平方米/月、1.8元/平方米/月及1.8元/平方米/月。截至2021年3月31日止三个月,住宅物业的管理费为1.6元/平方米/月,非住宅物业为2.4元/平方米/月

南都物业2017年上半年的包干制项目平均物业费就达到了2.44元/平方米/月,住宅为1.97元/平方米/月,办公为5.29元/平方米/月,商业为5.8元/平方米/月。据中指研究院的统计,2020年百强企业管理项目平均物业费为3.84元/平方米/月,住宅为2.05元/平方米/月。

“物业费偏低会影响估值,但是物管毛利率如果能保持在合理水平,可以部分抵消物业费偏低的影响。”上述分析师说。

招股书显示,于2018年、2019年、2020年以及截至2021年3月31日止三个月,长城物业整体毛利率分别为17.0%、18.3%、21.0%、21.1%。据华金证券报告,2020年18家港股通物管企业合计整体毛利率为 28.8%,同比增长 2.9pcts。长城物业的毛利率水平同样低于行业平均值。

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