万科计划迭代非开发业务跟投机制 业内称房企员工对跟投的兴趣已下降© Reuters. 万科计划迭代非开发业务跟投机制 业内称房企员工对跟投的兴趣已下降

财联社(深圳,记者 杨依依)讯,万科已执行了八年的跟投机制,有望发生较大改变。该公司日前宣布,拟对非开发业务的跟投机制进行迭代 ,并将非开发业务的跟投上限提高至开发业务的两倍。

但随着房地产业务利润率下降、融资成本上升,集中供地等政策的出台,房企员工对于跟投的热情有所降低。有业内人士称,非开发业务的跟投,或不如开发业务的吸引力那么大。

物业未被纳入新跟投范围

万科A(000002.SZ)于6月14日公告第十九届董事会第九次会议决议内容,会议审议通过《关于补充完善复杂项目及非开发业务跟投机制的议案》(下称《议案》),公司拟对非开发业务的跟投机制进行迭代。此议案尚需提交股东大会审议。

《议案》明确跟投范围包括但不限于物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、企业服务、食品业务,未来拟拓展的非开发业务,但市场传闻将要上市的物业业务未被纳入。

万科对非开发业务的跟投最早在2020年5月的《关于补充完善复杂项目及非开发业务跟投机制的议案》中出现,彼时明确了复杂项目和非开发业务的跟投机制。这一议案对于跟投人员有明确限制:除公司董事、监事、法定高级管理人员之外的其他员工,并以复杂项目所在事业集团(BG)和非开发业务所在事业部(BU)的员工为主。

而新公布的《议案》将跟投人员范围扩大到管理层,包括公司董事、监事、法定高级管理人员在内的所有员工,不过以非开发业务的核心经营团队、骨干员工为主,具体跟投人员以届时确定的跟投方案为准。

非开发业务的“跟投权益比例上限”比开发业务提高了一倍,新《议案》中,跟投人员直接或间接持有的业务权益比例合计不超过20%,对于万科股权比例低于 50%的业务,跟投人员直接或间接持有的权益比例还需不超过万科在该业务所持权益比例的40%。此前跟投人员直接或间接持有的项目权益比例合计不得超过万科在该项目/业务所持权益比例的10%。

“跟投机制是事业合伙人机制的重要组成部分,公司于2014年开始在开发业务实施跟投机制,实践证明,跟投机制对公司业绩的持续增长起到了重要作用。此次披露的议案,旨在激发孵化成长期的非开发业务经营管理层和骨干员工的责任担当意识,推动上述业务加速发展,也表明公司期望孵化成长期业务实现有质量发展的坚定决心。”万科方面向财联社记者表示。

至于非开发业务是否也会参照此前的跟投,规定一部分强制跟投人员,万科方面回复称:“这个要等这次更新方案审议通过后,再根据具体业务细化。”

万科2020年年报显示,截至 2020年底,万科累计有1002个项目引入跟投机制。2020年报告期内新获取的项目中,跟投认购金额为37.45亿元,占跟投项目资金峰值的2.09%,占万科权益资金峰值的3.48%。

被指做大新业务意愿强烈

对于万科拟将跟投范围扩大至非开发业务及提高权益比例上限,一位不愿具名的业内人士认为,“与地产开发销售业务相比,新业务种类更多元、情况更复杂、周期更长,从这一角度来看,持续完善新业务的跟投机制,鼓励业务核心团队真金白银投入,倒逼团队以当家人心态做业务,从行动上反映了万科要做好新业务的决心。”

“万科可能想传达一个姿态,即该公司不再是一家房企。任何的商业机会都要鼓励员工参与,对于非强制跟投的员工来说,如果看好自己所在的行业,又掌握公司的经营情况、财务数据,能够作出足够的判断,当然可以以员工入股的心态看待问题。万科未来可能会出现‘全员持股’的变种,但不是在公司层面,是在项目层面。”地产咨询公司伟略达创始人王钺告诉记者。

对于此时推出跟投是否会遭投资者质疑,王钺表示,“以前房地产躺着挣钱的时候,让员工跟投,可能会摊薄股东利益,受到投资者反对。现在不少行业很难干的时候推出这个措施,股东可能更容易接受,员工则可能觉得吸引力不像之前吸引力那么大。”

据了解,房企跟投制度产生于房地产行业的“全盛时期”,2014年可以说是房企跟投“元年”,万科的跟投制度从2014年开始实行,同年10月,碧桂园将原本的“成就共享”激励制度升级为“同心共享”,规定所有新获取项目全部启用跟投制度。此前的一年即2013年,全国房地产开发和销售双双创新高,全国商品房销售面积130551万平方米,比上年增长17.3%。

事实上,伴随近几年房地产行业利润率下降、投资周期变长等因素,房企跟投机制已走过“蜜月期”。

在2019年6月的万科2018年股东大会上,万科总裁兼首席执行官祝九胜称:“万科员工跟投现在都跟不动了,压力挺大的。全国前50强房企中接近30家都出现跟不动的情况,我们不是唯一一家。现实情况是没有那么多现金流可以跟,即使是有足够现金流,我们员工也是劣后的,分完股东再分给员工。”

多名未在强制跟投范围内的万科员工,向财联社记者表示他们没有参加任何跟投。其中一名区域员工在记者询问为什么不参加时仅回答了一句:“明亏。”

“跟投主要是针对销售型的开发业务,第一个作用是利益捆绑,干活的人更积极、更投入,第二个,使每个部门都把重心放在一线。当然也不排除有些中小型房企通过跟投解决融资问题。”王钺表示。

“但是现在时过境迁,房企员工对跟投制度的信念正在下降。现在房地产行业比较难,项目的利益回报不像以前那么乐观。目前纯住宅项目比较少,很多面临着长周期,比如综合体、产城融合项目,而且融资政策、集中供地都在让投资标的变得没那么吸引人。从我了解的情况,很多房企的员工不太愿意去跟投了。”王钺对记者介绍。

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