奥园(03883)境外债回暖 主动管理负债、指标持续优化© Reuters. 奥园(03883)境外债回暖 主动管理负债、指标持续优化

近期公开市场消息显示,中国奥园(03883)境外债的二级市场价格正逐步回稳。据了解,此前受外围信息影响,市场情绪偏弱,中国高收益美元债市场整体受压,目前这一情况已经得到缓解。

早前4月初,中国奥园公布的2021年第一季度合同销售显示,一季度该公司物业合同销售额累计约人民币300.2亿元,较2020年同期增长110%。

公开资料显示,4月以来,中国奥园先后获20余家中外资机构发表报告,一致认可奥园稳健的业绩增长及发展前景。业内人士评论,稳健的财务、充足的现金流、及不断优化的债务情况,是奥园未来规模及盈利持续增长的基石。

现金回款破千亿 流动性充裕

年报数据显示,2020年,奥园实现物业合同销售人民币1330亿元,圆满完成全年目标,同比增长13%,稳居全国三十强。同时,2020年奥园的营收及盈利录得双位数增长,营业额同比增长34%至人民币677.9亿元,归母净利润同比增长41%至人民币59.1亿元,归母核心净利润同比增长18%至人民币48.6亿元。

2020年,面对疫情带来的挑战,奥园积极盘活库存,促进新盘去化,实现营运现金净流入及净资产的稳步上升。此外,在规模增长的同时加快销售资金回笼,确保现金流安全及可持续发展。

值得留意的是,2020年奥园现金回款率提升至85%,现金回款突破千亿达到人民币1,131亿元,在行业中属优秀水平。截至2020年底,中国奥园的现金储备达到700亿元,现金短债比是1.3倍,现金足以覆盖短期负债,财务安全指数高。

另据年报数据显示,截至2020年底,奥园已售未结物业合同销售约人民币1,960亿元,锁定公司未来业绩增长空间。

奥园管理层于业绩会上透露,2021年,奥园会按照既定的计划,加快落实转化可售资源,盘活库存及加快项目交付结转,确保应收账款回笼,同时逐步增加投资性物业及其他资产业态,持续提高多元化收入,提供稳定现金流。

主动管理负债 财务指标持续优化

当前,房地产行业进入精细化管控新阶段,“三道红线”等融资新规亦引导房企向稳健、健康方向持续发展。

在规模保持增长的同时,奥园坚持审慎的财务管理,通过促回款、调节奏、降成本、快交付等手段实现降低负债、增厚净资产的目标,保持财务的稳健。

年报数据显示,于2020年12月31日,奥园整体有息债务为1149亿,剔除预收款项后的资产负债率较2019年同比下降3个百分点,净负债率位于红线之下,整体安全可控。此外,2020年奥园的平均融资成本7.2%,亦较2019年同期有所下降。

2021年1月,奥园采用交换要约配新发行方式按票面价发行1.88亿美元2022年到期4.2%优先票据,用于置换2020年2月发行的1.88亿美元4.8%优先票据,进一步创奥园债券发行成本新低。2月,发行6年期3.5亿美元5.88%优先票据,创奥园美元债最长发行年期。

3月8日,奥园成功获授合共18亿港元三年期境外银团贷款,按香港银行同业拆息(HIBOR)/伦敦银行同业拆息(LIBOR)加4.30%的年利率计息。

同时,奥园注重企业信用,于2021年3月提前赎回2021年9月到期5亿美元及1亿新加坡元境外债。

奥园管理层透露,计划未来三年有息负债年降幅不少于5%,净资产年复合增长率15%或以上,推动财务指标持续优化,尽早达到三条红线要求。

授信总额度达2550亿元 获大行看好

受益于经营情况的不断提升,奥园在资本市场授信额度良好,截至2020年12月31日,奥园授信额度总额约为人民币2,550亿元,其中尚未使用的授信余额为人民币1,348亿元。

2020财年业绩报告后,奥园先后获二十余家中外资机构发表报告,一致认可奥园稳健的业绩增长及发展前景。

德意志银行、法国巴黎银行-晨星、安信国际等认为,奥园主动管理债务,保持纪律性购地,预计2021-2023年每年有息负债规模不少于5%降幅,优化资产负债结构。

此外,于2020年12月31日,奥园拥有逾60个不同阶段的城市更新项目,预计额外提供可售资源约人民币6,730亿元,其中大湾区占比97%。未来三年,奥园城市更新项目预计转化可售货值约人民币1,600亿元。海通国际、摩根大通、野村证券等预计奥园城市更新项目平均毛利率35%至40%,随着加速转化将拓宽土储并提高利润水平。

另据了解,进入2021年以来,奥园以追求高质量发展和实现精细化管理为目标,果断推动企业内部组织架构、管理架构的调整,为企业效益和产品竞争力及服务水平提升带来积极帮助。

随着行业基调趋于稳定,未来房地产行业将有利好基本面好、财务稳健的房企,可以预见的是,随着财务、经营等各方面指标提升,奥园也将迎来新的发展周期。

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