招商蛇口试水首批基础设施公募REITs 专家认为短期扩至商业地产概率低© Reuters. 招商蛇口试水首批基础设施公募REITs 专家认为短期扩至商业地产概率低

财联社(深圳,记者 杨依依)讯,公募REITs试点进程,迈出了关键一步。

上交所、深交所近日正式接收了四份基础设施公募REITs申报,分别为浙商证券沪杭甬高速封闭式基础设施证券投资基金、国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金、中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金。

“四单REITs,目前更偏好高速公路。不过最终具体如何展开实际投资,我们还要根据具体项目做具体分析。”一家港股券商公司分析师向记者表示。

对于这四单基础设施REITs未来的交易量,汇生国际融资总裁黄立冲表示,“一般来说,基础设施业绩增长幅度预计不会很大,因为基础设施往往带有公益性质,回报也许不会很高,但收益较稳定。”

香颂资本执行董事沈萌指出,REITs类似一种固收产品,所以现金流对投资者很重要,而且如果标的资产的收益成长性变化不大,就没有频繁交易的需要。

四单中,博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金带有开发商背景,原始权益人为招商蛇口(001979.SZ),基础设施项目类型为产业园区,预计募集份额为22.28亿份。

据招商蛇口公告,此次公募REITs对应的基础设施项目分别为万融大厦和万海大厦,均位于深圳市南山区南海大道蛇口网谷,其中万融大厦建筑面积为41707.23平方米,万海大厦建筑面积为53592.84平方米。根据初步评估结果,万融大厦和万海大厦两大基础设施项目估值为25.28亿元。

“这两栋大厦的土地性质为工业用地。”招商蛇口方面告诉财联社记者。

“基础设施公募REITs是权益型融资的重大创新,通过基础设施公募REITs,本公司将进一步拓宽融资渠道,同时有效盘活本公司旗下产业园基础设施资产。”招商蛇口在公告中称。

接近招商蛇口的人士向记者透露,若此次基础设施公募REITs试点成功,招商蛇口还会考虑以其他类似资产继续发行公募REITs。一家TOP10房企的财务部门中层则表示:“这次是境内首次发行公募REITs,很受关注,大家都等着看市场实际情况。”

领展资产管理有限公司执行董事兼行政总裁王国龙指出,对投资人而言,公募REITs是投资者优化资产配置的重要路径,购买公募REITs产品将获得相对持续稳定的投资收益,还提供了开放的退出渠道。

“REITs是盘活基础设施的新产品,可为投资者提供更多标的选择。目前只是试点,后续可能还要根据试点的运行情况来调整REITs的发行机制,如果推行顺利,REITs市场规模会不断扩大。”沈萌对记者分析。

值得注意的是,早在2019年12月,招商局旗下的招商局商业房托(01503.HK)于香港上市,募集款项约25.65亿港元。投资组合包括一栋甲级写字楼、三栋综合写字楼及一栋商业购物中心,均位于深圳蛇口工业区,总可租赁总面积为2489.28平方米,土地性质与上述公募REITs不同,为商业性质。

据Wind统计,在香港联交所上市的14只REITs中,目前总收入最高的为领展房产基金,招商局商业房托和越秀房产信托基金排名第11位和第5位。

“领展期望公募REITs产品长远可以加入沪港通和深港通的投资标的,为两地的个人和机构投资者提供更多投资选择,丰富两地的资本市场。我们也期待首批内地基础设施公募REITs在试点完成后,可以逐步扩大到其他领域,例如内地的商业地产及公共租赁住房REITs。”王国龙补充道。

而沈萌则认为,基于收益稳定性以及当前市场调控环境,公募REITs短期内不太可能扩大到商业地产领域。

王国龙在接受记者采访时表示,境内REITs市场潜力巨大。“长远来看,公募REITs可以完善资本市场基础制度建设的内在需求,并有望为A股市场打开庞大的市场空间。”

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